Lei de Locações e o despejo por falta de pagamentos. Apesar de falarmos em uma nova Lei de Locações, o que aconteceu foi a publicação (em 9 de dezembro de 2009) da Lei n.º 12.112/09, que na verdade trouxe uma série de alterações à Lei de Locações em vigor (Lei n.º 8.245/91).

Entre as alterações promovidas pela nova lei, que entrou em vigor no dia 24/01/10, a questão da ação de despejo por falta de pagamentos merece destaque especial, uma vez que deverá provocar significativas mudanças tanto no mercado imobiliário, como no planejamento de empresários que utilizam imóveis de terceiros para o exercício de suas atividades.

“Despejo” é a ação específica que o locador se utiliza para a retomada do imóvel. Vale lembrar que locador é o proprietário do imóvel. E locatário é aquele que aluga tal imóvel. Neste artigo iremos analisar apenas os casos de despejo relacionado com a falta de pagamento. 

Despejo por falta de pagamento 

No caso da ação de despejo por falta de pagamento, uma grande inovação contida na nova lei é a possibilidade do locador requerer em juízo a liminar de desocupação do imóvel em 15 dias. “Liminar” é o pedido feito em caráter de urgência sem que seja necessário ouvir a parte contrária, ou seja, o locatário.

As condições para a concessão dessa desocupação liminar são as seguintes cumulativamente: a) o locador deverá prestar uma caução, ou seja, fazer um depósito em juízo no valor equivalente a 3 meses de aluguel; b) no caso em analise, o motivo dessa ação de despejo será a falta do pagamento de aluguel e acessórios da locação nos seus respectivos vencimentos; c) se não houver no contrato de locação as garantias estabelecidas pela lei, ou em havendo tais garantias, elas tiverem sido extintas por qualquer que seja o motivo. As garantias previstas em lei são: a caução; a fiança; o seguro de fiança locatícia ou a cessão de quotas de fundo de investimentos. 

Purga ou emenda da mora

O locatário poderá evitar a rescisão da locação e a liminar de desocupação se no prazo de 15 dias concedidos para a desocupação do imóvel, ele efetuar o depósito judicial do valor total dos débitos existentes atualizados. Neste caso o depósito deverá contemplar os valores referentes à: 1) aluguéis e acessórios da locação (tal como contas de energia e fornecimento de água), que vencerem até a sua efetivação; 2) multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis; 3) juros de mora; 4) custas e os honorários do advogado do locador, fixado em 10% sobre o valor devido, se no contrato não constar outro percentual.

Entretanto, este benefício, conhecido como “purga” ou “emenda da mora”, poderá ser utilizado uma vez a cada período de 24 meses, conforme alteração apresentada na nova lei. Pela lei anterior ele poderia ser utilizado uma vez a cada período de 12 meses de locação.

Desta forma vimos que a nova lei trouxe maior segurança para os proprietários, na medida em que deu maior agilidade ao processo de despejo. Por outro lado, será necessário que o empresário que utilize um imóvel alugado priorize o pagamento dos aluguéis e também acompanhe de perto a situação em que se encontram as garantias previstas no seu contrato de locação, evitando ser surpreendido com uma liminar para desocupação do imóvel.

1 – Qual a diferença entre revisão de aluguel e reajuste de aluguel?

O reajuste de aluguel é a atualização do valor do aluguel nos prazos determinados em lei, calculado pelo índice de inflação estipulado em contrato.

A revisão do valor de aluguel, ou revisional, significa que, em qualquer momento e de comum acordo, o inquilino e o proprietário do imóvel residencial podem alterar o contrato de locação, estabelecendo um novo valor para a locação. A revisional geralmente acontece quando o valor do aluguel pago pelo inquilino está muito abaixo dos valores praticados pelo mercado.

Os índices que podem ser usados para definir o reajuste são: IGP-M (o mais comum); IGP-DI; IPC/FGV; INPC/IBGE; IPCA/IBGE; IPC/FIPE.

2 – Como saber se o proprietário está querendo cobrar um aluguel muito acima do valor do mercado?

O inquilino deve fazer uma pesquisa de mercado, comparando os aluguéis cobrados para residências de mesmo padrão, na região em que mora. Desta forma, o locatário terá uma ideia se o locador não está pedindo um valor muito acima da média praticada.

3 – Ao fazer uma revisão de aluguel é necessário um novo contrato de locação?

Não. Basta o inquilino e o proprietário definirem por escrito que, naquela data, o valor do aluguel foi aumentado em razão de uma revisão amigável de aluguel e que este novo valor passará a valer pelo período de um ano. Este documento, assinado por ambas as partes, é chamado de adendo contratual e passa a integrar o contrato de locação.

Atenção: é importante que o inquilino verifique a data de reajuste do aluguel, antes de assinar o acordo de revisão. Lembre-se: o novo valor do aluguel residencial vigorará pelo prazo de um ano, podendo ser, então, novamente reajustado.

Alguns proprietários definem no contrato que o reajuste obedecerá ao prazo mínimo que a lei estabelecer. Caso esta cláusula esteja prevista em seu contrato ou adendo a ser assinado, saiba que, se houver alteração na legislação, você terá um reajuste em prazo inferior ao combinado anteriormente.

4 – O proprietário pode pedir verbalmente que o inquilino desocupe o imóvel?

Não. Caso o proprietário tenha interesse na retomada do imóvel, deverá informar o inquilino por meio de documento que comprove essa intenção: notificação, carta registrada, etc.

5 – Quando o proprietário pede o imóvel, o inquilino é obrigado a sair no dia seguinte?

Não. O prazo mínimo concedido em lei para a desocupação, terminado o contrato de locação, é de 30 dias. Saiba que existem diversas situações previstas em lei. Caso você esteja com este problema, procure maiores informações e, principalmente, não assine quaisquer documentos antes de uma orientação jurídica.

6 – Se o inquilino não desocupar o imóvel ao final do contrato ou dentro dos prazos legais, o proprietário pode chegar lá e colocar as coisas do inquilino na rua, ou impedir o inquilino de permanecer no imóvel?

Não. Se o inquilino não desocupar o imóvel, o proprietário poderá entrar com uma ação de despejo, ou seja, o juiz determinará a desocupação do imóvel. Se o proprietário decidir pela desocupação do imóvel à força, dispondo na rua fogão, camas, roupas, etc., o inquilino poderá acionar a polícia, pois a lei não lhe dá esse direito. Caso exista acordo amigável para a desocupação do imóvel, deve-se honrar o que foi combinado.

7 – Existem outros casos onde a desocupação do imóvel pode ocorrer?

Sim. A retomada do imóvel pode, ainda, ser solicitada pelo proprietário nestes casos:

– acordo formal entre as partes;

– infração legal ou contratual;

– falta de pagamento do aluguel e/ou encargos;

– necessidade de reparação urgente do imóvel determinado pelo Poder Público (Prefeitura, por exemplo) e que seja recusada pelo inquilino ou não possa ser executada com sua permanência no imóvel;

– alienação, venda ou cessão do imóvel. Nestas circunstâncias, o prazo para desocupação do imóvel é de 90 dias;

– extinção do usufruto ou fideicomisso. Nestas situações o prazo para desocupação do imóvel é de 30 dias;

8 – Se o inquilino quiser sair do imóvel antes de terminado o prazo da locação contratada, ele deverá pagar alguma coisa ao proprietário?

O inquilino poderá rescindir o contrato de locação por prazo determinado e sair do imóvel desde que pague a multa pactuada (proporcional ao prazo) ou, na sua falta, a que for determinada judicialmente. Saiba que o inquilino não é obrigado a pagar a multa se a rescisão do contrato de locação decorrer de transferência de emprego para outra localidade, feita pelo seu empregador. Neste caso, o proprietário deverá ser notificado com pelo menos 30 dias de antecedência.

9 – Se o contrato de locação for por prazo indeterminado e o inquilino quiser deixar o imóvel, o que ele deverá fazer?

Se o contrato for por prazo indeterminado, o inquilino poderá desocupar o imóvel comunicando o proprietário com 30 dias de antecedência. Este comunicado deve ser feito por escrito, em duas vias. Uma delas ficará com o inquilino e deverá ser devidamente protocolada pelo proprietário.

10 – O proprietário pode se negar a fornecer recibo de aluguel e encargos?

Não. O proprietário é obrigado a entregar o recibo discriminando o valor do aluguel e dos encargos, tais como água, luz condomínio, etc. No caso das habitações multifamiliares (cortiços), se o locador ou sublocador negar-se a dar o recibo, o inquilino ou sublocatário deverá dirigir-se à delegacia mais próxima e comunicar o fato ao delegado. A recusa do fornecimento de recibo é crime previsto na Lei do Inquilinato.

11 – Se a imobiliária quiser cobrar taxas a elaboração do contrato, ficha cadastral, etc., o inquilino deverá pagar?

Não. Estas despesas devem ser pagas pelo proprietário do imóvel.

12 – Quais modalidades de garantia o locador pode exigir do locatário?

As modalidades são: caução, fiança, seguro fiança locatícia e cessão fiduciária de fundo de investimento. Lembramos que é vedado ao locador exigir mais de uma modalidade de garantia.

Lembre-se: ao desocupar o imóvel, o inquilino deve solicitar a vistoria e o comprovante da entrega das chaves ao proprietário ou imobiliária. Se não, o aluguel pode continuar sendo cobrado.

Fontes:
Procon-SP
Site: http://justificando.com